こんばんは、レオママです。
最近定期借家契約についてよく聞きます。みなさんはこの契約形態使っていますか。
私たちはまだこのような契約した例がありません。場合によっては大家にとてもメリットのある契約形態だと考えます。
通常の借家契約では、賃借人保護のため、大家の都合で簡単に賃貸借契約を打ち切ることができません。
どうやら、定期借家契約なら、双方が再契約すると合意しない限り、契約期日が来れば、解約
できるようです。
では、具体的にどのような契約でしょう。調べてみました。
● 定期借家契約とはどのような契約ですか。
従来からある借家契約では、正当の事由がない限り家主からの更新拒絶はできないこととなっていましたが、定期借家契約では、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。
● 定期借家契約を結んでその期間が満了すれば、必ずその借家を出て行かなければならないのですか。
定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すれば、確定的に契約は終了しますが、賃貸人及び賃借人双方が合意すれば、改めて再契約をし、引き続きその借家への居住を続けることができます。
● 定期借家契約はどのようにして結べばよいのですか。
定期借家契約は、公正証書などの書面により行わなければなりません。したがって、定期借家契約を結ぶと言っても、口頭のみによる契約では、その契約は定期借家契約ではなく、従来の正当事由による解約制限のある借家契約となってしまいます。
● 契約書には、どのような内容を記載すればよいのですか。
定期借家契約では、最低限、期間満了時に契約の更新がないこととする旨を定めておくことが必要です。したがって、契約書にこの内容を記載していれば定期借家契約と認められますが、賃貸人及び賃借人双方にとって、よりよい契約書とするためには、建設省作成の標準契約書に沿った契約書とすることをお勧めします。
● 公正証書による契約を結ぶためには、どのようにしたらよいですか。
賃貸人と賃借人が、各地の公証人役場において、一定の手数料を支払い、公証人に定期借家契約の公正証書を作成してもらうことになります。
● 公正証書によらず、市販の契約書で契約してもよいのですか。
Ａ 定期借家契約は、公正証書などの書面により締結する必要がありますが、必ず公正証書によらなければいけないわけではありません。したがって、市販の契約書で契約しても、独自に作成した契約書で契約しても有効となります。
● 定期借家契約を結ぶ際に行う説明は、どのような書面によればよいのですか。
書面による説明義務は、賃貸人が賃借人に対して定期借家契約であることを十分に理解してもらうために設けられたものです。したがって、具体的には、契約の更新がないこと、期間の満了により借家関係が確定的に終了すること、契約の終了年月日などを記載したものとすることが考えられます。なお、その後のトラブルとならないよう記録に残しておくことをお勧めします。
● 書面により説明したかどうかは、どのように記録に残しておいたらよいですか。
賃貸人は、賃借人にこの説明をした場合、その書面を交付したことと引き換えに受領証を受け取るなどして、その後のトラブルにならないよう備えておくことをお勧めします。
● 期間が満了して賃貸借が終了する旨の通知はなぜ必要なのですか。
賃貸人に定期借家の終了についての通知を義務付けたのは、賃借人に契約終了に関する注意を喚起し、再契約のための交渉や代わりの建物を探すための期間を確保するためです。
● 賃貸人は、期間が満了して賃貸借が終了する旨の通知をいつ行ったらよいのですか。
賃貸人から賃借人への終了の通知は、契約期間が１年未満の場合は必要ありませんが、契約期間が１年以上の場合は期間満了の１年前から６か月前までの間に行わなければなりません。
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